Sàn giao dịch bất động sản không chỉ là cầu nối trung gian giữa người mua và người bán mà còn là một pháp nhân kinh doanh độc lập, chịu sự quản lý kép từ Luật Kinh doanh bất động sản và hệ thống pháp luật thuế. Nhiều doanh nghiệp mới thành lập hoặc chủ sàn thường nhầm lẫn rằng chỉ cần “làm trung gian” cho chủ đầu tư là không phải nộp thuế riêng, hoặc chỉ cần kê khai chung với dự án. Thực tế, mọi sàn có mã số thuế riêng đều phải tự kê khai, tự nộp thuế như một doanh nghiệp bình thường. Hãy cùng Việt Tín tìm hiểu vấn đề này nhé!
I. Căn cứ pháp lý về nghĩa vụ thuế của sàn giao dịch bất động sản.
Mọi hoạt động thuế của sàn giao dịch bất động sản đều được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản pháp luật thuế quốc gia, bao gồm Luật Quản lý thuế 2019 – văn bản khung quản lý toàn bộ nghĩa vụ thuế của mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh; Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 cùng các luật sửa đổi, bổ sung qua các năm; Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 được cập nhật liên tục để phù hợp với thực tiễn kinh doanh; Nghị định 139/2016/NĐ-CP quy định chi tiết về lệ phí môn bài và Nghị định 22/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều để giảm gánh nặng cho doanh nghiệp nhỏ; cùng hàng loạt thông tư hướng dẫn thực thi của Bộ Tài chính như Thông tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGT, Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn về thuế TNDN.
Theo đó, sàn giao dịch bất động sản được thành lập hợp pháp, có giấy phép kinh doanh và mã số thuế riêng được pháp luật coi là một tổ chức kinh doanh độc lập, do đó phải tự kê khai, tự nộp thuế đầy đủ như mọi doanh nghiệp khác, không được phụ thuộc hoặc gộp chung vào nghĩa vụ thuế của chủ đầu tư dự án. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và dễ dàng quản lý nhà nước về thuế.
II. Thuế giá trị gia tăng (GTGT).
Thuế GTGT là loại thuế gián thu, đánh vào giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ trong quá trình sản xuất, lưu thông. Đối với sàn giao dịch bất động sản, mọi dịch vụ mà sàn cung cấp – dù là môi giới mua bán, cho thuê, tư vấn pháp lý, định giá tài sản, quảng cáo dự án, hay tổ chức sự kiện giao dịch – đều thuộc đối tượng chịu thuế GTGT theo Điều 4 Luật Thuế GTGT.
Mức thuế suất áp dụng phổ biến là 10% trên doanh thu từ dịch vụ, bất kể sàn chỉ làm trung gian hay có tham gia trực tiếp vào giao dịch bất động sản. Ngay cả khi sàn chỉ thu phí môi giới từ chủ đầu tư hoặc từ khách hàng, khoản phí đó vẫn phải chịu thuế GTGT 10%.
Về phương pháp kê khai, sàn giao dịch thường áp dụng phương pháp khấu trừ – tức là được khấu trừ thuế GTGT đầu vào từ các chi phí hợp lệ như tiền thuê văn phòng, mua sắm thiết bị, phần mềm quản lý, chi phí quảng cáo, marketing, in ấn tài liệu, đào tạo nhân viên… Doanh nghiệp cần xuất hóa đơn GTGT điện tử cho khách hàng và nộp tờ khai thuế GTGT hàng tháng hoặc hàng quý tùy theo doanh thu, đảm bảo nộp đúng hạn trước ngày 20 của tháng sau (đối với kê khai tháng) hoặc ngày cuối cùng của tháng đầu quý sau (đối với kê khai quý).
III. Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN).
Thuế TNDN là loại thuế trực thu, đánh trực tiếp vào lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh. Mọi sàn giao dịch bất động sản có doanh thu và phát sinh lợi nhuận đều bắt buộc phải nộp thuế TNDN, không có ngoại lệ dù quy mô nhỏ hay chỉ hoạt động theo mùa vụ.
Căn cứ tính thuế là thu nhập chịu thuế = doanh thu tính thuế – chi phí được trừ – lỗ được kết chuyển. Doanh thu tính thuế bao gồm toàn bộ tiền thu từ phí môi giới, phí tư vấn, phí quảng cáo, phí tổ chức sự kiện… nhưng không bao gồm các khoản thu hộ, nộp hộ cho chủ đầu tư hoặc khách hàng (như tiền đặt cọc chuyển thẳng, tiền thuế đất nộp thay). Chi phí được trừ phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp, hợp lý, hợp lệ theo quy định tại Thông tư 78/2014/TT-BTC và các văn bản sửa đổi.
Mức thuế suất chuẩn hiện hành là 20% trên thu nhập chịu thuế. Tuy nhiên, nếu sàn giao dịch nằm trong khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất hoặc thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo Luật Đầu tư, có thể được hưởng miễn, giảm thuế TNDN trong một số năm đầu hoạt động. Doanh nghiệp cần hạch toán riêng từng nguồn thu, từng dự án để xác định chính xác lợi nhuận chịu thuế, tránh tình trạng kê khai chung chung dẫn đến bị truy thu. Tờ khai thuế TNDN được nộp tạm tính hàng quý và quyết toán năm trước ngày 31/3 năm sau.
IV. Lệ phí môn bài (thuế môn bài).
Lệ phí môn bài là khoản thu cố định hằng năm, áp dụng cho mọi tổ chức kinh doanh có đăng ký kinh doanh. Mọi sàn giao dịch bất động sản có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và mã số thuế riêng đều phải nộp lệ phí môn bài đầy đủ, không được miễn trừ dù mới thành lập hay đang trong giai đoạn khó khăn.
Mức thu được xác định theo vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư ghi trên giấy đăng ký kinh doanh theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP: nếu vốn trên 10 tỷ đồng thì nộp 3.000.000 đồng/năm; vốn từ 10 tỷ đồng trở xuống thì nộp 2.000.000 đồng/năm; còn chi nhánh, văn phòng đại diện hoặc địa điểm kinh doanh thì nộp 1.000.000 đồng/năm.
Thời hạn nộp lệ phí môn bài là chậm nhất ngày 30/01 hằng năm. Nếu sàn mới thành lập trong năm, phải kê khai và nộp lệ phí môn bài trong vòng 30 ngày kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Doanh nghiệp có thể nộp một lần cho cả năm hoặc chia làm hai lần (tháng 1 và tháng 7) nếu muốn, nhưng tuyệt đối không được chậm trễ để tránh bị phạt hành chính.
V. Các nghĩa vụ thuế khác có thể phát sinh.
Ngoài ba loại thuế chính nêu trên, tùy theo mô hình hoạt động, sàn giao dịch bất động sản còn có thể phải thực hiện thêm một số nghĩa vụ thuế khác. Ví dụ, khi chi trả hoa hồng, thưởng cho nhân viên môi giới hoặc cộng tác viên tự do, sàn phải khấu trừ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) tại nguồn theo biểu thuế lũy tiến từng phần hoặc theo tỷ lệ 10% nếu không có mã số thuế cá nhân. Nếu sàn hợp tác với đối tác nước ngoài như công ty môi giới quốc tế, công ty quảng cáo nước ngoài, phải nộp thuế nhà thầu nước ngoài theo tỷ lệ quy định tại Thông tư 103/2014/TT-BTC. Ngoài ra, tùy địa phương, sàn có thể phải nộp thêm các loại phí, lệ phí địa phương như phí vệ sinh môi trường, phí sử dụng hạ tầng khu vực…
Sàn giao dịch bất động sản hoàn toàn phải thực hiện nghĩa vụ thuế riêng như một doanh nghiệp độc lập, không được phụ thuộc hay gộp chung vào chủ đầu tư. Cụ thể, sàn bắt buộc nộp thuế GTGT 10% trên doanh thu dịch vụ, thuế TNDN 20% trên lợi nhuận, lệ phí môn bài từ 1–3 triệu đồng/năm tùy vốn điều lệ, cùng các loại thuế khấu trừ khác khi phát sinh. Việc tuân thủ đúng, đủ và kịp thời các nghĩa vụ thuế không chỉ giúp sàn tránh bị phạt chậm nộp, truy thu, thậm chí đình chỉ hoạt động mà còn khẳng định sự minh bạch tài chính, uy tín thương hiệu và trách nhiệm xã hội trong một thị trường bất động sản ngày càng chuyên nghiệp và cạnh tranh khốc liệt. Doanh nghiệp nên hợp tác với đơn vị kế toán – thuế chuyên nghiệp để quản lý tốt dòng tiền thuế, tối ưu chi phí hợp pháp và phát triển bền vững.
Bạn có bất kỳ thắc mắc nào vui lòng liên hệ lại để được tư vấn cụ thể !
(Hotline: 0972 859 311)