Sàn giao dịch bất động sản là cầu nối quan trọng giữa người mua và người bán, góp phần thúc đẩy tính minh bạch, chuyên nghiệp cho thị trường. Tuy nhiên, để ngăn chặn lạm dụng, lừa đảo và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng, pháp luật Việt Nam – đặc biệt từ ngày 01/01/2025 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực – đã quy định rõ ràng và nghiêm ngặt các hành vi bị cấm. Hãy cùng Việt Tín tìm hiểu vấn đề này nhé!
I. Căn cứ pháp lý quy định các hành vi bị cấm.
Các hành vi cấm được quy định tập trung tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025), Nghị định 10/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành, cùng các văn bản liên quan như Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, và các quy định về phòng chống rửa tiền, bảo vệ người tiêu dùng. Những văn bản này tạo thành hành lang pháp lý chặt chẽ, buộc sàn giao dịch phải hoạt động công khai, trung thực, có trách nhiệm và chịu sự giám sát của cơ quan nhà nước.
II. Nhóm hành vi bị cấm trong hoạt động môi giới và giao dịch.
a) Giả mạo, cung cấp thông tin sai lệch.
Sàn tuyệt đối không được đăng tin ảo, quảng cáo “treo đầu dê bán thịt chó” – ví dụ: thổi phồng tiến độ dự án, che giấu tranh chấp pháp lý, phóng đại tiện ích hạ tầng, hoặc công bố giá bán không đúng thực tế. Nghiêm cấm làm giả giấy tờ như giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu, hợp đồng mẫu… để dụ khách đặt cọc. Hành vi này không chỉ bị phạt hành chính mà còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan tổ chức.
b) Ép buộc hoặc lôi kéo khách hàng ký kết hợp đồng.
Mọi hình thức gây áp lực tâm lý, đe dọa, hối thúc, dùng chiêu trò “cọc mất – hoàn cọc chậm”, hoặc tặng quà có điều kiện ràng buộc để ép khách ký hợp đồng đều bị cấm. Giao dịch phải dựa trên nguyên tắc tự nguyện, minh bạch thông tin, khách hàng có quyền từ chối mà không bị thiệt hại. Vi phạm có thể bị coi là xâm phạm quyền tự do hợp đồng, dẫn đến hợp đồng vô hiệu và bồi thường thiệt hại.
c) Tự ý thay đổi, chiếm dụng hoặc sử dụng tiền của khách hàng.
Sàn không được giữ tiền đặt cọc, tiền thanh toán của khách hàng vượt quá thời hạn quy định hoặc sử dụng vào mục đích cá nhân mà chưa có ủy quyền bằng văn bản rõ ràng. Tiền đặt cọc phải được chuyển thẳng cho chủ đầu tư hoặc lưu ký tại ngân hàng giám sát theo đúng quy định. Hành vi chiếm đoạt, sử dụng sai mục đích tiền của khách là tội chiếm giữ trái phép tài sản, có thể bị phạt tù và bồi thường toàn bộ.
III. Nhóm hành vi vi phạm về quản lý và vận hành sàn.
a) Hoạt động khi chưa đủ điều kiện pháp lý.
Sàn chỉ được hoạt động khi có Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do Sở Xây dựng cấp. Hoạt động “chui”, hết hạn giấy phép, hoặc mượn danh nghĩa công ty khác đều bị đình chỉ ngay lập tức, phạt tiền hàng trăm triệu đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP và có thể bị cấm hoạt động vĩnh viễn.
b) Không lưu trữ hồ sơ và báo cáo giao dịch đúng quy định.
Sàn phải lưu trữ đầy đủ hồ sơ giao dịch (hợp đồng, biên bản đặt cọc, giấy tờ pháp lý…) trong ít nhất 5 năm, đồng thời báo cáo định kỳ (hàng quý, hàng năm) cho Sở Xây dựng. Việc che giấu, làm giả báo cáo, xóa dữ liệu để trốn tránh kiểm tra là hành vi cản trở quản lý nhà nước, bị xử lý nghiêm.
c) Giao dịch với dự án không đủ điều kiện mở bán.
Nghiêm cấm sàn đưa lên sàn các sản phẩm “ma trận” – tức dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa nghiệm thu hạ tầng, chưa đủ điều kiện huy động vốn, hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép bán. Hành vi này gây thiệt hại trực tiếp cho người mua, làm méo mó thị trường, và khiến sàn liên đới chịu trách nhiệm bồi thường.
IV. Nhóm hành vi vi phạm đạo đức nghề nghiệp và cạnh tranh không lành mạnh.
Cấm thông đồng với chủ đầu tư để thổi giá, gom hàng, tạo khan hiếm giả nhằm đẩy giá bất động sản. Cấm nói xấu, bôi nhọ, xuyên tạc đối thủ cạnh tranh. Đặc biệt, không được lợi dụng sàn giao dịch hợp pháp để che giấu giao dịch ngầm, rửa tiền qua bất động sản – hành vi này thuộc diện phòng chống rửa tiền, bị xử lý theo Luật Phòng, chống rửa tiền 2022.
Các hành vi bị cấm đối với sàn giao dịch bất động sản được pháp luật quy định rõ ràng, chi tiết và ngày càng nghiêm ngặt nhằm xây dựng một thị trường minh bạch, công bằng, an toàn. Doanh nghiệp sàn giao dịch cần tuân thủ tuyệt đối từ khâu cấp phép, cung cấp thông tin, quản lý tiền bạc đến báo cáo hoạt động. Việc chấp hành nghiêm chỉnh không chỉ giúp tránh rủi ro pháp lý (phạt tiền, đình chỉ, truy tố) mà còn là lợi thế cạnh tranh bền vững, xây dựng niềm tin từ khách hàng và góp phần nâng tầm ngành bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hội nhập và phát triển mạnh mẽ từ năm 2025.
Bạn có bất kỳ thắc mắc nào vui lòng liên hệ lại để được tư vấn cụ thể !
(Hotline: 0972 859 311)